Quel type de surface et à quoi servent-elles ?

La superficie d’un terrain est établie à partir d’un mesurage ou arpentage effectué par un géomètre expert sur les lieux.
En cas de limites apparentes (définies suivant l’état des lieux), la superficie est alors dénommée “superficie apparente”.
En cas de définition juridique du périmètre (bornage, division ou alignement avec le domaine public), la superficie indiquée est alors dite “superficie réelle”.

Seule la superficie réelle fait foi en matière de désignation juridique d’un terrain.

La documentation cadastrale est depuis 1956 en France la base de la publicité foncière.
Les documents cadastraux ont un caractère fiscal. Ils permettent de fixer l’assiette de l’impôt foncier.
La contenance cadastrale est issue d’une détermination graphique à partir du plan cadastral. Elle a donc une précision approximative tirée de la précision du plan d’origine.
Le cadastre ne constitue qu’une présomption et non une preuve de la propriété.

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [ ... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre».

« La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement »

La Surface Utile prend en compte notamment l’emprise des ouvrages suivants :
les embrasures des portes, les embrasures des fenêtres, calculées au nu intérieur du vitrage,
les tablettes d’allèges calculées au nu intérieur du vitrage,
les paliers d’ascenseurs et d’escaliers desservant les zones comprises dans la Surface Utile, et leurs dégagements,
les halls, l’atrium couvert, les espaces de réception et d’attente, l’emprise des banques d’accueil,
l’emprise des portes-tambours à l’aplomb de la façade,
la cafétéria, ses locaux d’accompagnement et circulation attenants,
les espaces de détentes, les espaces de ressources, en ce compris à titre non limitatif :
les locaux courrier, les locaux de reprographie, les salles informatiques, les zones de stockage, de classement et d’archivage, le cas échéant et autres locaux de services au personnel,
les espaces de réunion, les postes centraux de surveillance et de sécurité,
les zones de bureaux et leurs circulations,
l’emprise du cloisonnement amovible intérieur, le cas échéant,
les placards, les locaux ménage,
les sanitaires et leurs locaux techniques accessibles
l'emprise des équipements propres aux locaux (appareils sanitaires, éviers, lavabos, ... )
les sas de sécurité desservant des zones incluses dans la Surface Utile
les locaux techniques utilisateurs, en ce compris : les locaux informatiques, les locaux VDI, et leurs circulations,
les gaines desservant les locaux techniques utilisateurs autres que celles figurant déjà sur les plans,
l’emprise des cloisons des locaux techniques d’étage « LTE »,
les locaux de stockage des déchets, et leurs circulations,
les locaux d’exploitation et de maintenance, les vestiaires-douches, et leurs circulations,
le cas échéant, les autres locaux techniques utilisateurs et leurs circulations.

La Surface Utile ne prend pas en compte l’emprise des ouvrages suivants :
les murs de refend, structures porteuses et cloisons fixes, hormis les embrasures des portes et fenêtres et allèges citées ci-dessus
les gaines et trémies afférentes aux ascenseurs,
les surfaces de plancher des locaux d’une hauteur inférieure ou égale à 1m80
les emmarchements des escaliers encloisonnés et les demi-paliers
les locaux techniques nécessaires au fonctionnement général des LOCAUX LOUES,
les gaines desservant les locaux techniques nécessaires au fonctionnement général de l’Ensemble Immobilier
les postes publics de distribution d'électricité
les zones de stationnement et de circulation des véhicules, y compris les aires de manœuvre et de livraison, et leurs rampes d'accès
les sas de sécurité desservant uniquement des zones non comprises dans la Surface Utile
les surfaces de plancher des sous-sols non-aménageables et les surfaces des combles non aménageables
à l'extérieur, les terrasses et loggias non couvertes, toitures terrasses accessibles ou non, l'emprise des auvents et marquises.
Etant ici précisé qu’en ce qui concerne l’emprise des ouvrages non pris en compte, s’agissant des murs de refend et structures porteuses, celles-ci s’entendent y compris leurs isolations. »

Elle désigne la Surface Utile des LOCAUX LOUES (en ce compris les locaux commerciaux) mesurée dans toutes les zones construites du bâtiment.
Elle est mesurée à une hauteur de 1,10 mètre par rapport au plancher fini ou au faux plancher des zones closes et couvertes.

Sa définition exacte est précisée dans la charte de l’expertise immobilière.
La pondération appliquée repose essentiellement sur l’article R.145-3 du Code de commerce.
C’est la surface hors œuvre nette du local, augmentées des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques, sans comptabiliser les allées de circulations communes à plusieurs lots ou cellules commerciales.

La surface pondérée (SP), ou surface pondérée commerce (SPC), ou surface utile pondérée commerce (SUPC), renvoie à la surface utile brute.

Notion remplacée par la surface de plancher depuis le 1er mars 2012.

« La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. »

La SHOB devait être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part, l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et, d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que balcons, loggias, coursives.

Anciennement utilisée en urbanisme réglementaire, cette surface a été remplacée par la surface de plancher depuis le 1er mars 2012.

La surface hors œuvre nette (SHON) s’obtenait à partir de la SHOB en opérant des déductions particulières